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严跃进:房市“停贷潮”的真相到底如何?

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作者|严跃进(上海易居房地产研究院总监)

近期购房者确实有点焦虑,除了各地政策收紧外,又传来了部分城市停贷潮的新闻。对于一些已经处于交易环节的购房者来说,确实会担心银行贷款环节出什么差错。所以理性全面看待今年1月份停贷潮风波,对于我们了解房贷政策动向,真正做好贷款工作等都有积极的作用。只有这样,购房者的焦虑感才会减少。

一、停贷潮的真相到底如何

“停贷潮”的现象,其实最早是从广州开始的。1月中旬有大V在微博上爆料说:“广州新政,个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年全市平均水平。”在这种情况下,该大V也表示,所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。而随后,部分媒体的新闻报道显示,不少广州银行已经调整了房贷相关政策。其中,四大行表示,全广州是暂停按揭的状态,虽然没有停止接单,但目前没有额度,需要排队放款。

停贷潮后,房贷利率上升的新闻又开始增加了,依然是出现在广州。1月27日,根据相关媒体报道,广州四大行房贷全线涨价。比如说,工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55BP,二套房贷为LPR+75BP。而此前规定是,首套房为LPR+40BP,二套房则是LPR+60BP。此次政策调整后,首套房贷利率上升为5.2%,而二套房则为5.4%。

一边是停贷、一边是贷款利率又上升。与此同时,各地购房政策又频频加码,尤其是杭州购房政策收紧后,更是受到大家的关注。这个时候一些购房者自然会很迷惑,为什么近期此类政策这么紧。若是信贷政策果真有停贷潮,那么相关交易是否会受影响呢?同时大家会发出疑问,其他城市如何呢,比如上海和深圳等近期购房政策收紧的城市?根据相关媒体报道,以上海为例,部分银行认为,过去1月份额度会比较充足,但是在监管红线的要求下,也出现了额度不够的情况。部分银行则认为,在受到管控的影响下,首套房房贷暂时不能申请,二套房要到4个月以后才能放款。这样看来,类似大城市确实有收紧的地方。

但即便是这样,我们依然发现,收紧的往往也是近期房价上涨过快的城市,这些城市过去信贷的发放节奏确实也是比较快的,和市场行情较好确实有关。适当收紧也符合预期。部分地方看似信贷政策收紧,但其实也没有停贷一说。比如说深圳,相关报道显示,个别房贷的办理期限是在变长的,但并没有停止办理房贷业务。

倒是值得说明的是,一种违规的贷款近期确实面临管控了。相关报道显示,近期中国工商银行上海地区多个网点暂停了税费贷业务。该税费贷是在购买个人住宅的过程中所缴纳税费的分期贷款产品,税费分期包括但不限于契税、个人所得税等关联的税费和服务费。此类贷款停止,倒说明近期各地在积极落实房住不炒的精神。

二、停贷潮为何近期成为热点

停贷潮的热点出现,自然让大家发出疑问,为什么近期出现了这个现象。所以我们应该从原因上去分析这个情况。了解了原因,也就了解了信贷的流向和逻辑,这样才能真正对信贷市场和信贷政策有更好的把握。总结来看,主要有以下三方面的原因。

第一、配合各地稳房价的工作。各地近期确实出现了房价炒作的现象,调控升级的概率明显增大。各种抢房的情绪依然是比较浓厚的,房屋交易市场有愈演愈烈的态势,积极出台调控政策也是符合预期的。尤其是从这次停贷潮的“发源地”广州来说,近期收紧是符合预期的。2020年深圳购房政策升级后,尤其是本地户籍也纳入限购范围后,确实会倒逼部分需求外溢到广州市场。本身广州市场的房价属于一线城市偏低的,所以房价容易炒作。近期广州房地产市场明显升温,所以也需要出台政策管控。这种管控会在商业银行贷款方面有所体现。

第二、房贷集中度的工作在陆续开展。从房贷政策的改革方向看,最大的变化就是房贷集中度管理政策将积极落实,这是2020年底央行和银保监会明确的工作目标,这也是为了促进房贷市场的全面健康发展,真正有助于防范银行把过多信贷资源投入到房地产领域的风险。所以从这个角度看,各地银行在今年年初也会开始逐步落实这个计划。虽然各地银行可能依然符合房贷集中度管理的要求,但在前期会更强调对信贷投放的压缩。因此个别城市和个别网点,会面临信贷额度压缩、投放节奏放缓的情况。这个工作在后续会陆续开展,对于信贷投放确实会有影响。

第三、信贷投放的供求差异在变大。从季节性因素的角度看,到了第一季度,尤其是春节前,银行信贷工作会有所调整,其更强调春节现金的投放、吸收储蓄等内容,而房贷投向本身并非重点。加之这个时候信贷的投放年度计划或没有制定,银行在贷款方面会趋于保守。而反过来看,今年1月份购房需求明显在释放,显然是超过了预期。所以从这个角度看,贷款的供求两端是有一定差异的。一方面是信贷投放没有明显放量,甚至收紧,另一方面是房贷的需求还在增加,甚至更多,这就会使得房贷领域的断贷停贷现象更加明显。

三、如何消除购房者焦虑感

这次房贷停贷事件,真真假假,但确实已经产生了一些不好的影响,至少形成了一些恐慌性的情绪。虽然贷款政策的收紧,从大方向看,是有助于遏制投资投机需求的,但是困恼的人也因此增加。尤其是近期有部分购房者正在加快签约,但是因为这个停贷的消息,所以会更加焦虑。部分担心贷款停止导致购房合同没法顺利签约,部分担心会因此出现交易纠纷,而部分则担心贷款的成本因此会上升。

应该说,从政策调控和落实房贷集中度管理的角度看,部分银行根据实际情况进行压缩和调整,也是应该的。但是这些工作都应该以保障刚需和合理购房需求为前提。以房贷集中度的政策为例,适当压缩信贷投放,是有助于防范各类金融风险的,但建议不能简单地进行压缩。要真正研究近期购房者的需求,在压缩的同时注意顾及购房者的情绪。至少近期出现的恐慌和焦虑情绪说明,后续落实房贷集中度政策的过程中,应该遵循循序渐进的过程,有计划有序列地推进改革,把落实房贷集中度政策工作和保障合理信贷需求等进行结合。

对于商业银行具体网点来说,近期需要积极关注客户的情绪,做到维稳,这也是很关键的地方。购房者各种躁动和不耐烦的情绪增加,本身也会对房地产交易市场产生负面影响。所以商业银行应该积极通过公众号、各类公开公告等进行告知,真正让购房者顾虑减少。尤其是要做好咨询解答工作,将银行的贷款政策讲透,让购房者自己真正了解近期的信贷情况和动态。

而对于房企和中介等机构来说,近期也需要重视这个问题。要从购房者的角度去进行贷款业务的协调,让符合条件的购房者积极加快办理手续,防范出现各类风险。尤其是近期一些大城市购房政策明显收紧,所以对于政策的预判也很关键。要对潜在的风险有足够的认识,真正从客户的角度去办理业务。另外在这个过程中,也应该提醒购房者,信贷申请材料应该真实可靠、购房目的应该清晰合规,毕竟在打击炒房需求方面,部分购房者的审批确实会受到影响。

这些工作做到位了,那么消除焦虑感的工作也需要购房者自己主动来进行。实际上,要对当前房地产政策的动态有个清晰的把握。就近期来看,政策管控多在一些大城市中,而且是炒房需求比较多的城市。购房者应该了解自身的购房情况,若是信用等级高、且是刚需首套的,那么政策依然会给予更大的支持。换句话说,商业银行贷款对于合规的购房需求,依然会有积极的信贷支持。相关购房者没必要焦虑,在购房和信贷申请方面应该保持从容有序、积极推进业务办理的心态

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